Gerhard Hofer hat am 12.03.2021 den Vorsitz der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungswirtschaft Oberbayern übernommen. Die Zeitschrift „wohnen“ des VdW- Bayern macht eine Umfrage mit dem Schwerpunktthema Bodenpolitik und fragt beim Vorsitzenden der Arbeitsgemeinschaft nach.
Frage 1
Höchstpreisprinzip oder Konzeptvergabe von kommunalen Grundstücken: Wie erleben Sie in Ihrer/Ihren Belegenheitskommunen den Zugang zu bezahlbarem Bauland und welche Rückmeldungen kommen von anderen Wohnungsunternehmen in ihrer Arbeitsgemeinschaft?
Wir hatten am Anfang unserer Bautätigkeit mit unseren Kommunen laufend Kontakt aufgenommen, um über unsere Pläne, nämlich „Schaffung von neuem, modernem und vor allem bezahlbarem Wohnraum“, zu kommunizieren und hofften auf deren Mitwirkung und eine Partnerschafft. Wir wurden leider eines Besseren belehrt.
Die Kommunen zeigten oftmals erst großes Interesse. Einmal hatten wir gemeinsam mit einem Bauträger ein tolles Konzept mit Miet- und Eigentumswohnungen entwickelt. Bei der Vergabe des Grundstücks ging es letztendlich aber doch nur wieder darum, wer am meisten bietet bzw. bezahlen kann. Und da können wir in der Regel nicht mithalten. Nach einigen Fehlversuchen konzentrieren wir uns wieder auf die Nachverdichtung und Ersatzbauten unserer Bestandsgrundstücke. Mit diesem Konzept können wir unsere Pläne und Vorhaben schnell und gut umsetzen. Mittlerweile haben wir knapp 150 neue Wohnungen geschaffen.
Ich kenne jedoch auch Stimmen unserer Mitgliedsunternehmen bei denen Kommunen Ihre Grundstücke an Wohnungsgesellschaften sehr wohl und auch gut verkaufen. Die geforderten Preisabschläge erfordern in der Regel Gegenleistungen in Form von gefördertem Wohnungsbau, Mieterbenennungsrechten oder die Umsetzung von eigentumsbildenden Maßnahmen und je nach Grundstücksgröße am liebsten eine Mischung aus allem.
Frage 2
Die Studie des Difu-Instituts empfiehlt Kommunen, bei der Grundstücksvergabe auf Erbbaurechte zu setzen. Was halten Sie von diesem Instrument?
Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus haben wir in den vergangen fünf Jahren unsere sämtlichen Erbbaugrundstücke ablösen können und sind sehr froh diesen Schritt gegangen zu sein. Wir sind seitdem in der Beleihung und vor allem bei der Nachverdichtung und Umbauten freier in unseren Entscheidungen.
Ich denke in sehr angespannten Marktverhältnissen lässt sich ein Erbbaurecht gut begründen. In unserem Wirkungskreis werden kaum neue Erbbaurechte begründet. Vorteil des Erbbaurechtes ist sicherlich der Liquiditätsgewinn. Es gibt aber auch zahlreiche Nachteile. Angefangen bei einer erschwerten Veräußerung der Immobilie, der geringeren und schwierigeren Beleihung des Gebäudes sowie der Rangfolgeregelung im Grundbuch.
Es treten später Schwierigkeiten bei einer nachträglichen besseren Ausnutzung des Grundstücks bzw. Um- und Anbau des Gebäudes auf und nicht zu vergessen, die Anpassung des Erbbauzinses ist auch nicht immer klar geregelt bzw. jedem klar, wie das genau funktioniert bzw. gerechnet wird. Am Anfang mag das noch alles funktionieren. Betrachtet man aber die Langlebigkeit der Immobilien wird sich doch im Laufe der Zeit einiges am Erbbaurecht und den vereinbarten Anpassungsindex ändern. Bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau bei rund 1 % sehe ich es auch als schwer begründbar für ein Erbbaurecht bis zu 4 % des Bodenwertes zu vereinbaren.
Es gibt aber auch in unserem Mitgliederkreis Unternehmen die wenig Probleme haben an Bauland im Erbbaurecht zu kommen. Teilweise liegt der Erbbauzins wohl weit unter dem marktüblichen Zins. Auch hier werden im Gegenzug meist Belegungsrechte eingeräumt, was ja völlig in Ordnung ist. Man kann diesen Weg sicher gut gehen, aber wie gesagt, in unserer Region ist eine Begründung eines Erbbaurechts im Geschosswohnungsbau eher die Ausnahme.
Frage 3
Bezahlbares Wohnen ist auch im Bundestagswahlkampf 2021 ein großes Thema. Ist mehr Förderung für sozial orientierte Wohnungsunternehmen nötig?
In wie weit das Thema „wohnen“ in den Bundeswahlkampf einfließt bleibt spannend. Ich denke auch, dass dies ein großes Thema sein wird, auf das sich viele stürzen und wo viele immer neue Ideen bringen, egal ob dahinter ein Sinn steht oder nicht. Ich bin aber auch recht zuversichtlich, dass wir die Themen in Zusammenarbeit mit unserem Verband, dem VdW- Bayern meistern werden.
Ob mehr Förderung für Wohnungsunternehmen notwendig und sinnvoll ist kann ich schlecht beurteilen. Wir bauen, nachdem wir von unseren Landratsämtern einmal die Aussage erhalten haben, es gibt in unseren Regionen genügend geförderten Wohnungsbau, ausschließlich freifinanziert. Meiner Meinung nach stößt aber auch eine Erhöhung der Förderung bei den ausgelasteten Kapazitäten der Handwerker und der Knappheit der Grundstücke schnell an ihre Grenzen.
